Antworten auf Fragen, die Sie noch gar nicht gestellt haben.
Hier finden Sie ausführliche Antworten auf die Fragen, die uns Kapitalanleger regelmäßig stellen, dazu ein Glossar der Fachbegriffe rund um Off-Market-Immobilien.
Was Kapitalanleger uns am häufigsten fragen
Unsere Objekte finden Sie weder in Inseraten noch auf Portalen, denn Off-Market bedeutet: Sie werden exklusiv angeboten, nicht öffentlich. Welches Objekt wir Ihnen vorschlagen, hängt von Ihren Zielen, Kriterien und Vorstellungen ab. Deshalb gibt es bei uns keine Liste, sondern ein Gespräch.
Vergleichen Sie nicht die Mietrendite mit einem ETF, sondern die Rendite auf Ihr eingesetztes Eigenkapital. Bei einer Immobilie finanziert die Bank den größten Teil, Sie tragen nur einen Bruchteil selbst, profitieren aber von Miete, Wertsteigerung und Steuereffekt auf den gesamten Wert. In guter Lage und mit der richtigen Struktur ergibt das auch konservativ gerechnet das Zwei- bis Dreifache dessen, was herkömmliche Anlagen bringen.
Der Hebel liegt in der Verrechnung. Ihre Immobilie erzeugt Mieteinnahmen, aber auch absetzbare Kosten: Darlehenszinsen, Verwaltung, die Abschreibung des Gebäudes und je nach Objekt weitere Positionen wie Sanierungskosten. Liegen die Kosten über den Einnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust, der Ihr zu versteuerndes Einkommen senkt. Das Finanzamt erstattet Ihnen die Differenz. Wie groß dieser Effekt sein kann, zeigt unsere Fallstudie.
Genau hier liegt der Unterschied zwischen einer gewöhnlichen und einer steuerlich optimierten Immobilie. Es gibt drei Hebel, die wir gezielt einsetzen: ein Restnutzungsdauergutachten, das die jährliche Abschreibung bei Bestandswohnungen deutlich erhöht; die richtige Struktur der Sanierungskosten, damit sie steuerlich sofort wirken; und Sonderabschreibungen, etwa bei Neubau nach KfW-40-Standard. Welcher Hebel passt, hängt vom Objekt und Ihrer Situation ab.
Drei Steuerhebel, die aus Ihrer Steuerlast Eigentum machen →
Die Zehnjahresfrist ist einer der größten Vorteile der privaten Immobilieninvestition: Halten Sie das Objekt mindestens zehn Jahre, ist der Verkaufsgewinn vollständig steuerfrei. Verkaufen Sie früher, unterliegt der Gewinn der Einkommensteuer zu Ihrem persönlichen Steuersatz.
Der Zins ist eine Stellgröße in der Kalkulation, aber nicht die entscheidende. Ob ein Investment funktioniert, hängt vom Gesamtcase ab: Einkaufspreis, Miete, Steuereffekt und Finanzierung zusammen. Gute und schlechte Deals gibt es in jeder Marktphase. Unsere Aufgabe ist es, in jeder die guten zu finden.
Sie sind alleiniger Eigentümer. Kein Fondsanteil, keine Beteiligung, keine Zwischengesellschaft: Die Wohnung gehört Ihnen, das Darlehen läuft auf Sie, die Miete fließt an Sie.
Wir finden das Objekt, entwickeln und sanieren es, strukturieren die Finanzierung, vermieten und verwalten es für Sie. Investieren wie ein Profi, ohne eigenen Zeitaufwand.
Selbstverständlich. Die gemeinsame Besichtigung vor dem Notartermin ist fester Bestandteil unseres Ablaufs.
In gefragten Lagen ist Leerstand nicht zu erwarten, da dort die Nachfrage wesentlich höher als das Angebot ist. Kündigt ein Mieter, übernimmt unsere Astoria Property Management innerhalb der dreimonatigen Kündigungsfrist die Neuvermietung.
Die Vermietung und Verwaltung durch unsere deutsche Tochter Astoria Property Management GmbH wird pauschal abgerechnet, nicht als Prozentsatz der Miete. Die Verwaltung ist für uns eine Dienstleistung, keine zusätzliche Ertragsquelle.
Fachbegriffe kurz erklärt
| Begriff | Erklärung |
|---|---|
| Off-Market | Ein Objekt, das nicht am freien Markt und nicht über Immobilienportale angeboten wird, sondern exklusiv an einen ausgewählten Kreis von Interessenten. |
| Sondervermietung | Vermietungsform abseits der klassischen, unmöblierten Einzelvermietung, zum Beispiel möbliert, als WG oder Co-Living. Erzielt in der Regel eine höhere Mietrendite. |
| Co-Living | Möblierte Vermietung mit gemeinschaftlich genutzten Flächen, meist an Berufstätige oder Projektmitarbeiter. Eine Form der Sondervermietung. |
| Erhaltungsaufwand | Kosten für die Sanierung und Modernisierung einer Bestandswohnung. Richtig strukturiert, werden sie nicht über Jahrzehnte abgeschrieben, sondern sofort als Werbungskosten angesetzt und wirken so im ersten Jahr voll auf die Steuer. |
| Restnutzungsdauergutachten | Gutachten, das den Abschreibungszeitraum einer Bestandswohnung deutlich verkürzt. Die jährliche Abschreibung und Ihre Steuervorteile steigen dadurch massiv. |
| Sondereigentumsverwaltung | Verwaltung einer einzelnen Eigentumswohnung im Auftrag des Eigentümers, unter anderem Vermietung, Mieterbetreuung und Abrechnung. Bei Astoria übernimmt dies die Astoria Property Management GmbH. |
| Kaufnebenkosten | Kosten rund um den Erwerb, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen, unter anderem Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerkosten. |
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